Náležitosti k čerpání hypotéky

Pro stavbu našeho rodinného domu jsme si sjednali hypotéku. Tuto hypotéku jsme sjednávali dost předem kvůli tomu, že jsme se stěhovali z Olomouce do Prahy a tedy měnili zaměstnání. Což by pro hypotéku byl nejspíš problém. Obvykle je totiž potřeba být již nějakou dobu v zaměstnání (obvykle alespoň rok) a nejlépe mít smlouvu na dobu neurčitou, jinak vám hypotéku nedají.

S tím se nakonec vázal i problém toho, že v době sjednávání hypotéky jsme neměli ještě stavební povolení, jehož vydání se nakonec velmi protáhlo. Kvůli tomu jsme následně museli platit poplatek za rezervaci finančních prostředků. V podmínkách hypotéky totiž bylo uvedeno, že musíme začít čerpat do 6 měsíců od podpisu, což jsme nestihli.

Termín vyčerpání hypotéky

S odložením začátku stavby kvůli stavebnímu povolení se vázal ještě problém s dobou dočerpání hypotéky. Obvykle totiž bývá 24 měsíců na dočerpání, což pro nás skončilo 9. října 2017. Do tohoto dne jsme museli dočerpat všechny prostředky hypotéky. K nevyčerpaným prostředkům se již po tomto datu není možné dostat. Obvykle není problém požádat o prodloužení termínu čerpání. V našem případě bylo možné požádat o prodloužení termínu čerpání až o dalších 12 měsíců. Toto prodloužení ale samozřejmě není zdarma. V našem případě byl poplatek 500 Kč. Termín jsme ale nakonec posunout nemuseli.

Termín kolaudace domu u hypotéky

Druhým termínem, který je u hypotéky důležitý, je kolaudace domu. Obvykle u hypoték to souvisí s tím, že určitá část finančních prostředků je uvolněna až po kolaudaci domu. V našem případě to je 10 % z celkové částky k čerpání. V době výstavby jste schopni se tedy dostat k 90 % částky, kterou máte dostupnou pro čerpání. Tato částka dostupná k čerpání ale obvykle není 100 % částky, o kterou žádáte, ale standardně bývají hypotéky 70 – 85%. Můžete mít i 100% hypotéku, ale čím vyšší procenta budete chtít, tím vyšší úrokovou sazbu dostanete. Navíc novela zákona dost výrazně omezuje nové hypotéky, takže na 100% hypotéku se již nedostanete a i cokoliv víc než 80 % bude nejspíš problém a bude to výrazně dražší.

Poslední termín pro kolaudaci domu máme stanovený na 12. ledna 2018, tedy 27 měsíců od podpisu smlouvy. Tento termín je opět možné na žádost za poplatek prodloužit.

Čerpání hypotéky

Typů hypoték je velké množství, takže doporučuji si o nich něco přečíst na internetu a navštívit nějakého nezávislého poradce, který vás seznámí s různými typy hypoték a jejich aspekty.

Naše hypotéka například umožňovala čerpání finančních prostředků bez dokládání výdajů. Nemuseli jsme tedy bance dokládat žádné faktury ani nic podobného, ale banka nám uvolnila peníze dle naší potřeby. Na druhou stranu jsme ale museli nechat vypracovávat protokoly o rozestavěnosti od autorizovaného odhadce.

První čerpání hypotéky

Pro první čerpání hypotéky bylo potřeba doložit stavební povolení s potvrzeným nabitím právní moci.

Měli jsme také definované, že pro první čerpání můžeme vyčerpat až 550 000 Kč. Nicméně jsme měli možnost si první čerpání zdarma navýšit na 1 050 000 Kč, stačilo jen podepsat bance bianco směnku, která se rušila po potvrzení proinvestování této částky odhadcem. To byla dobrá volba, protože jsme se tím dostali na vyšší částku na začátku, která nám umožnila spolu s vlastními prostředky postavit dům až do stavu hotových vnitřních omítek.

Další následná čerpání hypotéky

Pro následná čerpání je nutný protokol o rozestavěnosti, který vypracuje odhadce. Další čerpání v našem případě totiž banka umožní až spolu s odhadem od autorizovaného odhadce, který vypracuje tzv. protokol o rozestavěnosti. A za tento odhad se samozřejmě platí. V našem případě 1 500 Kč za každý odhad. Proto je výhodné prostavět co nejvíce, abyste nemuseli odhadce zvát několikrát. Banka vám totiž uvolní jen tolik, na kolik odhadce stanoví aktuální hodnotu stavby dle rozestavěnosti. Pokud byste tedy čerpali 1 000 000 Kč v prvním čerpání a potřebovali čerpat znovu, musí přijít odhadce. A pokud by tento odhadce stavbu ohodnotil na 1 500 000 Kč, banka vám uvolní maximálně dalších 500 000 Kč, což je rozdíl mezi aktuální hodnotou a již vyčerpanou částkou. A pro další finanční prostředky byste následně museli znovu pozvat odhadce, znovu mu zaplatit poplatek a nechat si vypracovat nový protokol a znovu žádat o čerpání.

Dále je nutné pojištění stavby minimálně na částku, kterou chcete z hypotéky vyčerpat. Toto pojištění je nutné potvrdit přímo v pojišťovně pomocí tzv. vinkulace na formulář, který dostanete od banky, u které máte hypotéku + je nutná kopie smlouvy o pojištění. Abyste si nemuseli ale pojistku měnit pro každé čerpání, doporučuji rovnou při zřizování pojištění nastavit pojistnou částku na celkovou finální hodnotu stavby dle hypotéky. My jsme si při zjišťování cen pojištění poptali pojišťovny ČSOB Pojišťovna, Allianz a Česká pojišťovna.

Museli jsme také doložit proinvestování vlastních prostředků, což v našem případě bylo 10 % z celkové částky dostupné pro čerpání. Tyto prostředky jsme doložili pomocí faktury ze stavebnin, kde jsme nakupovali cihly na celý dům + byl nutný výpis z bankovního účtu, kde byl vidět daný převod peněz z doby před prvním čerpáním hypotéky, tedy platba z vlastních prostředků.

Jak se dělá odhad/protokol o rozestavěnosti?

Na stavbu si musíte pozvat odhadce, který vám dělal odhad pro sjednání hypotéky. Tento člověk si s vámi projde stavbu, vše si nafotí a bude se vás ptát na doplňující informace. V našem případě za dva dny vám po zaplacení odhadu pošle hotový protokol o rozestavěnosti. Současně s tím tento protokol zadává i do banky.

Důležité je to, že výsledný odhad nevychází ze skutečnosti, neboť nereflektuje použité materiály ani současnou cenovou hladinu. Cena se vypočítává dle kalkulačky, kterou si představuji tak, že se do ní zadá plocha domu a pak se jen odškrtává, co tam je provedeno a co ne. Poté z toho vyjde nějaká hodnota nemovitosti. Přičemž vychází z cen, které byly aktuální v době sjednání hypotéky. V našem případě před dvěma lety, kdy ceny byly výrazně nižší. Tedy skutečná hodnota našeho domu je nejspíš vyšší než hodnota z protokolu odhadce.

Vlastní prostředky při čerpání hypotéky

Pokud tedy máte dle projektu stavbu ohodnocenou na 3 000 000 Kč a berete si 80% hypotéku, budete mít k dispozici pro čerpání 2 400 000 Kč a zbylé prostředky musíte mít vlastní. Z této částky jste ale schopni se před kolaudací dostat jen na určitou část, řekněme těch našich 90 %, což znamená, že před kolaudací domu můžete vyčerpat maximálně 2 160 000 Kč. Na to je potřeba myslet, protože pokud stavba domu bude skutečně stát 3 000 000 Kč, na které je dům ohodnocen, budete muset mít k dispozici 840 000 Kč vlastních prostředků. 240 000 Kč dostanete zpět až po kolaudaci domu, ale zbývajících 600 000 Kč musí být vaše vlastní prostředky.

Naše trable s čerpáním hypotéky

Věděli jsme, že do 9. října 2017 musíme vyčerpat peníze z hypotéky, což znamená je mít již na našem účtu do tohoto data. Proto jsme se odhadcem domluvili, že přijde stavbu ocenit 26. září 2017 s tím, že protokol dodá do dvou pracovních dnů. Říkali jsme si, jak jsme všechno hezky stihli. Zároveň jsme doufali, že protokol o rozestavěnosti bude na částku, která nám umožní již plné dočerpání mínus 10 %, které dostaneme až po kolaudaci. Proto jsme datum vypracování odhadu odsouvali na co nejpozdější termín, abychom měli na stavbě co nejvíce prací hotových. V našem případě šlo o rozvody elektřiny a vnitřní omítky.

Odhad nám sice vyšel na částku 2 279 011 Kč, ale byli jsme nepříjemně překvapeni z toho, že bance musíme doložit další dokumenty – smlouvu o pojištění stavby s vinkulací a faktury dokládající využití našich vlastních prostředků s doklady o zaplacení. Na to jsme v tu chvíli úplně zapomněli. Normálně by to nebyl až takový problém, ale následující týden od 2. října 2017 jsme na 4 dny odjeli za odpočinkem do hor, takže jsme neměli možnost to řešit osobně.

Stavbu jsme si samozřejmě pojistili, jenže na 2 000 000 Kč a dle banky jsme museli mít stavbu pojištěnou minimálně na 2 413 000 Kč. K tomu všemu banka chce mít od pojišťovny potvrzení o vinkulaci pojistného plnění ve prospěch třetí osoby. To znamená, že v případě pojistné události je pojistné plnění vyplaceno třetí osobě, tj. bance jako našemu věřiteli.

Takže jsme tyto věci museli řešit na dálku a stálo nás to mnoho telefonátů, e-mailů a sil naší rodiny. Nicméně jsme to všechno zvládli doložit včas, aby banka stihla peníze odeslat tak, abychom je již 9. října 2017 měli na našem účtě.

Překvapení na závěr

K našemu překvapení jsme ještě zjistili, že i když termín kolaudace máme stanovený na 12. ledna 2018, tak zbylých 10 % peněz z hypotéky po kolaudaci již nedostaneme. Důvodem je to, že jsme nepožádali o prodloužení čerpání, které nám skončilo 9. října 2017. Mysleli jsme si totiž, že když od banky máme dáno, že peníze dostaneme po kolaudaci, kterou musíme provést do určitého data (12. ledna 2018), tak k tomuto datu máme také možnost hypotéku dočerpat. Ale pozor, není to tak!

Nás to naštěstí příliš netrápí, že jsme nedočerpali, ale někomu to může stavbu ztížit, takže na to myslete. Alespoň dlužíme bance méně peněz a sníží se nám měsíční splátka.

  1. Dobrý den, mohu se zeptat od jaké banky jste měli hypoteků a jakou ? Děkuji za Vaši odpověď. Jinak Vaš blog je pro nás velmi inspirativní a velmi užitečný. Adriana

Přidat komentář