Problematika hypotéky

Doba takzvaných levných hypoték, které odstartovaly raketový vzestup cen nemovitostí, stále není u konce. I když se mluví o levných a výhodných hypotékách, je tomu opravdu tak? Víte, kolik bance za tuto službu zaplatíte? Umíte si to spočítat? Úroková míra, která ještě nedávno balancovala pod úrovní 2 %, vypadá jako zanedbatelné číslo, nebo ne?

Bankovní instituce

Mám obavu, že většina lidí o tom příliš mnoho neví, neboť hypoteční kalkulačky v mnoha případech neukazují „celkovou“ splatnou částku. A pokud ano, jedná se o malou nevýznamnou informaci v honbě za vlastním bydlením. Například v hypoteční kalkulačce České spořitelny, Hypoteční banky, ČMSS, Wüstenrot, Equa Bank, mBank i ČSOB částku, kterou bance budete muset vrátit, neuvidíte.

Naopak například Raiffeisen Bank, MONETA Money BankFIO banka, Komerční banka, Air Bank informaci o tom, kolik přeplatíte, uvádí.

Nicméně tato „celková“ splatná částka má pouze informativní charakter, neboť je platná jen po dobu fixace vaší úrokové sazby. Co to znamená? Poté, co vám banka po skončení fixace změní úrokovou sazbu, „celková“ splatná částka se změní. Předpokladem je, že se zvýší, jelikož úrokové sazby byly v posledních letech na svém minimu, takže najednou budete za službu platit víc.

Srovnávače

Existují ještě portály, které vám jsou schopné srovnat hypotéky z několika institucí a rovněž mají hypoteční kalkulačky online. Nicméně tyto portály po vás vždy vyžadují kontaktní informace ještě před tím, než vám zobrazí výsledky. Vzhledem k tomu, že nechci být bombardována nabídkami, nemohu tyto srovnávače vyzkoušet. Jedná se například o portál Chytrý Honza, Hyportal, Hypo na míru, HypoGo, Ušetři peníze, Gepard finance, Ušetřeno, Porovnej24, Top hypotéky a mnoho dalších.

Základní pojmy u hypoték

Fixace – jedná se o období, ve kterém vám banka zaručuje stále stejné podmínky, tj. stejnou úrokovou sazbu.

Úrok – je částka, kterou bance platíte za to, že vám půjčila peníze. Je to vlastně taková cena půjčky či odměna pro banku za využití její služby.

p. a. (per annum) – pochází z latiny a znamená ročně nebo za rok.

Jistina – je částka, kterou jste si půjčili. Postupně klesá tím, jak hypotéku splácíte.

Úmor – je to částka, o kterou se snižuje výše dluhu. Každý měsíc totiž platíte splátku v určité výši, z níž jedna část je úrok a druhá je úmor.

Úroková míra či úroková sazba – se vyjadřuje v %, dle kterých se počítá, o jakou částku se navýší objem půjčených financí, které bude muset dlužník bance zaplatit. Nicméně v této sazbě je zahrnuta pouze cena za půjčení daného obnosu, nikoliv další náklady, které jsou s půjčkou spojené.

RPSN = roční procentní sazba nákladů – tato sazba již přesně vyjadřuje % podíl nákladů na hypotéku, neboť jsou v ní zahrnuty i další náklady jako například pojištění schopnosti splácet, poplatky za vedení účtu, správu úvěru apod. RPSN je tedy vždy vyšší než úroková sazba a dají se dle ní porovnávat úvěry mezi jednotlivými institucemi.

Věřitel – je ten, od koho jste si peníze půjčili. Nejčastěji se bude jednat o banky.

Anutní způsob splácení – každý měsíc po celou dobu splácení hypotéky platím stále stejnou částku.

Degresivní (= lineární) způsob splácení – každý měsíc se výše splátky snižuje.

Progresivní způsob splácení – každý měsíc se výše splátky zvyšuje.

Mimořádná splátka – splátka nad limit povinných splátek, kterou využijete s cílem snížení dluhu.

Stejná úroková sazba, jiné náklady

V praxi se můžete setkat se situací, kdy 2 různé instituce (banky) mají za zcela stejných podmínek různě vysoké měsíční splátky. To znamená, že i vaše náklady na hypotéku budou odlišné. Čím je to způsobeno? Na vině jsou rozdílné poplatky u jednotlivých bank, proto je nutné místo úrokové sazby sledovat spíše RPSN. Nicméně svou roli hraje také rozdílný standard úročení. V České republice by měly být používány pouze 2 typy, a to německý a francouzský standard úročení, přičemž francouzský je pro klienty (dlužníky) méně výhodný.

Německý standard označovaný jako 30/360 totiž počítá s tím, že každý měsíc má stejný počet dnů, tj. 30. Zatímco francouzský standard označovaný jako ACT/360 reflektuje skutečný počet dní v kalendářním měsíci. Oba standardy se z historických důvodů shodují na tom, že rok má 360 dní.

Při výpočtech používáme jednodenní úrok, jehož výpočet je pro oba standardy shodný. Nicméně následná interpretace se liší.

Výpočet jednodenního úroku

\textrm{denni urokova sazba [\%]}=\frac{\textrm{rocni urokova sazba [\%]}}{\textrm{360 [dny]}}

\textrm{urok za 1 den [Kc]}=\frac{\textrm{vyse jistiny [Kc]} \times \textrm{denni urokova sazba [\%]}}{\textrm{100}}

Při výpočtech měsíční splátky se vychází z jednodenního úroku. Ten se logicky získá rozkouskováním roční úrokové sazby na denní, přičemž ve vzorci se počítá s fiktivním rokem dlouhým 360 dní.

U německého standardu úročení je to v pořádku, neboť ten je založený na měsících, které jsou všechny dlouhé 30 dní, tj. 30×12=360. Nicméně u francouzského standardu se počítá se skutečným počtem dní, tj. 365, respektive 366 dní v případě přestupného roku. To znamená, že my si na začátku výpočtu roční úrokovou sazbu rozdělíme na 360 dílů, ale poté ji aplikujeme 365x nebo 366x, takže dostaneme číslo vyšší než 1. Proto je pro dlužníky méně výhodný francouzský standard úročení. Většina bank ovšem používá německý způsob úročení.

Příklad dle německého standardu úročení

Půjčím si 2 000 000 Kč s úrokovou mírou 2 % p. a., splatností 30 let a s fixací na 5 let, kdy budu každý měsíc bance platit stejnou částku, takzvaně anutním způsobem splácení. Nebereme zde v úvahu pojištění za schopnost splácet, případně další poplatky.

Za této situace budu bance platit 7 392 Kč a za aktuálních podmínek nad výši toho co jsem si půjčila (jistiny) přeplatím 661 260 Kč.

Po 5 letech bude můj dluh (jistina) činit 1 744 087 Kč a podmínky na trhu se změní. Úrokové sazby stoupnou na 6 % p. a., splatnost již budu mít o 5 let zkrácenou, tj. 25 let.

Za těchto podmínek, byť z menšího dluhu, bance jen na úrocích zaplatím 1 627 066 Kč + výši jistiny. To znamená, že i měsíční splátky se zvýší na 11 237 Kč. Je zajímavé, že úroky na tomto příkladě jsou již při 6% úrokové sazbě skoro stejně vysoké jako to, co bance ještě dlužíme!

Na příkladu je patrné, po jak tenkém ledě se dnes pohybujeme. Mnoho lidí si v současnosti vzalo hypotéky, protože je reklamy přesvědčily o tom, jak je to výhodné. Ale nikdo neví, co bude za 2 roky, natož tak za 5 let. Nikdo nikomu negarantuje, že úrokové sazby budou stále tak „nízké“ a že nepřijde krize, ve které mnoho lidí přijde o zdroj příjmu.

Zhodnocení

Kdo má alespoň základní ekonomické povědomí ví, že hospodářské cykly se stále opakují. Jednou jsme nahoře a jednou dole. Tak funguje i ekonomika. To znamená, že po období ekonomického růstu nás čeká hospodářská krize. Jakmile nastane, spoustu lidí nebude moct splácet své hypotéky a o své domovy přijdou. To na realitním trhu způsobí obrovský propad cen nemovitostí, které budou hladoví vlci, kteří našetřili v období hospodářského růstu, skupovat. Tento tragický scénář přijde, jen nikdo neví kdy.

Tímto nechci nikoho od hypoték odrazovat, jelikož my sami hypotéku máme, jinak bychom si vlastní bydlení nemohli dovolit. Jen apeluji na to, abyste pochopili, co to obnáší. Aby vás budoucnost nezaskočila a byli jste na ni připraveni. To znamená, že pokud teď máte nějaké peníze navíc, pokuste se je nevyhazovat zbytečně, neboť vás v budoucnu mohou zachránit.

Nejvíce jsou ohroženy rodiny, které si vzaly hypotéky a již v současnosti s rodinným rozpočtem vychází jen tak tak. Po skončení fixace hypotéky téměř jistě nastane zvýšení úrokové sazby a tím pádem i zvýšení měsíční splátky, což může některé rodiny s napnutým rozpočtem dostat do velkých finanční problémů.

Jednotlivé situace si můžete vyzkoušet v přiloženém Excelu Výpočet úroků hypotéky, který za vás provede základní propočty.

Platby v průběhu čerpání hypotéky

Před samotným čerpáním finančních prostředků z hypotečního úvěru musíte bance doložit, že jste proinvestovali určitou část svých vlastních financí dle toho, kolika procentní hypotéku jste si s bankou sjednali. Je lepší nejprve čerpat vlastní peníze, neboť jakmile banku požádáte o první finance (čerpání), začnete platit úroky z vyčerpané částky. Více informací o čerpání naleznete v článku Náležitosti k čerpání hypotéky.

Teprve po ukončení čerpání hypotečního úvěru začínáte platit klasickou měsíční splátku, která bude složená z úroků a úmoru, případně dalších poplatků jako například pojištění schopnosti splácet.

Penále za rezervaci finančních prostředků

Když si sjednáte hypotéku, máte v ní uvedeno, do kdy ji musíte dočerpat. Nám se stalo, že jsme na stavební povolení čekali 2 a půl roku, takže jsme tento termín samozřejmě nestihli. V praxi to znamenalo to, že jsme bance museli každý měsíc platit penále za rezervaci finančních prostředků ve výši 0,5 % p. a. z rezervované částky. V našem případě to bylo 992 Kč za měsíc.

Hypotéka a daně

Malou útěchou dlužníků je možnost snížení daňového základu pro výpočet daně z příjmu o zaplacené úroky. Jednou ročně vám banka automaticky pošle potvrzení o výši zaplacených úroků a vy jej odevzdáte zaměstnavateli, který je povinen za vás provést roční zúčtování. Pokud podnikáte, pak si daňové přiznání musíte podat sami.

Přidat komentář